Trotz steigenden Eigenheimpreisen gibt es keine Anzeichen für Crash

In der Schweiz wachsen die Preise für Wohneigentum in den Himmel. Damit steigt auch die Fallhöhe des Marktes, womit die Frage drängender wird, ob sich ein Crash abzeichnet. Für Ökonomen ist dies allerdings kein realistisches Szenario, auch wenn auf Risiken hingewiesen wird.

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In keinem anderem Segment des Wohnungsmarktes steigen die Preise derzeit so steil wie bei den Einfamilienhäusern. Raiffeisen hat für das erste Quartal 2016 eine Zunahme um 2,9 Prozent ermittelt. Dies sei der stärkste Quartalsanstieg seit Anfang 2007. Auch im Vorjahresvergleich habe sich die Preisdynamik zu Jahresbeginn stark auf knapp 5 Prozent beschleunigt, was deutlich über der Jahreswachstumsrate für 2015 von 1,2 Prozent liegt.

Die Entwicklung ist auf den ersten Blick erstaunlich. Denn angesichts der Verschärfung bei der Hypothekarvergabe ist der Kreis möglicher Käufer deutlich kleiner geworden. So muss beispielsweise 10 Prozent des Kaufpreises durch “hartes” Eigenkapital finanziert werden. Angesichts des Preisanstiegs müssen viele Menschen den Traum vom eigenen Haus daher abschreiben – trotz derzeit äusserst günstiger Finanzierungsbedingungen.

Der Treiber hinter dem Preisanstieg ist aber schnell ausgemacht: Einfamilienhäuser sind in der Schweiz ein knappes Gut, und die Neubautätigkeit hat sich markant reduziert. Laut den Immobilienberatern von Wüest & Partner halbierte sich die Anzahl der jährlich eingereichten Baugesuche im Verlauf der vergangenen zehn Jahre beinahe. Dies Verknappung treibe die Preise nach oben und mache den nachfragedämpfenden Effekt aus hohen Preisen und regulatorischen Verschärfungen mehr als wett.

Tiefer in die Tasche greifen musste man zuletzt auch für eine Eigentumswohnung. Laut Raiffeisen verteuerten sich die Preise im ersten Quartal um 1 Prozent und damit ähnlich stark wie in den Vorquartalen. Im Vorjahresvergleich betrug das Preiswachstum zu Jahresbeginn damit 3,9 Prozent. 2015 legten die Preise um 2,6 Prozent zu.

Ein Grund für den Preisanstieg liegt auf der Hand: Junge Familien mit dem Bedürfnis nach mehr Platz können sich ein eigenes Haus kaum noch leisten und weichen auf Eigentumswohnungen aus, was die Nachfrage ankurbelt.

Im Umfeld weiter sinkender Zinsen dürfte zudem der Erwerb von “Betongold” zuletzt nochmals schmackhafter geworden sein – Stichwort “Buy-to-let”, womit der Kauf von Eigentumswohnungen zur Vermietung gemeint ist.

Darüber hinaus wirken zunehmend auch demografische Faktoren, stellt Raiffeisen fest. Für die Babyboomer-Paare, deren Kinder längst ausgezogen sind, sei das Haus zu gross und eine kleinere Eigentumswohnung für viele eine passendere Wohnform.

Zudem kommen weniger Wohnungen auf dem Markt als auch schon. Baugesuche und Baubewilligungen seien zuletzt rasch zurückgegangen, hält Wüest & Partner fest. Die Bauherren hätten rasch reagiert, als sich bei Eigentumswohnungen Vermarktungsschwierigkeiten abgezeichnet hätten und Projekte auf Eis gelegt.

An der Preisfront dürfte sich sobald nichts ändern, wenn auch die Dynamik nachlassen dürfte. Eine relativ hohe Anzahl der Suchabonnemente weise auf eine intakte Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Zentren und Agglomerationsgemeinden hin, schreibt Raiffeisen. In ländlichen Gemeinden sei der Markt hingegen weniger angespannt.

Zudem dürfte die Neubautätigkeit tief bleiben, erwartet man bei Wüest & Partner. Die Experten rechnen im laufenden Jahr daher schweizweit mit einem Preisanstieg, der mit plus 0,5 Prozent allerdings geringer ist als im Vorjahr. Die regionalen Unterschiede sind wiederum erheblich. Im Raum Genfersee und im Kanton Wallis beispielsweise wird ein deutlicher Rückgang prognostiziert.

Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen ist trotz des hohen Niveaus kein Einbruch zu erwarten. Stockwerkeigentum bleibe eine gefragte Wohnform, deren Bedeutung noch zunehme, schreibt Raiffeisen. Wüest & Partner rechnet für das laufende Jahr schweizweit noch mit einem Preisanstieg von 0,4 Prozent, für die Stadt Zürich sogar von 2,5 Prozent.

Steuert der Schweizer Eigenheimmarkt damit auf den vielerorts befürchteten Crash zu? Das scheint wohl nicht der Fall zu sein. “Im Zuge der verschärften Regulierung kann heute mit Fug und Recht davon ausgegangen werden, dass nur noch Haushalte Eigentum erwerben, welche die strengeren Tragbarkeitsauflagen vollends erfüllen”, lautet die Meinung bei Raiffeisen.

Auch sei von “Spekulation” weit und breit keine Spur. Die Experten rechnen weiterhin mit einer “sanften Landung” am Eigenheimmarkt – “der Markt fliegt lediglich noch eine zusätzliche Warteschleife”.

Etwas vorsichtiger geben sich die Ökonomen der UBS. Sie attestieren zwar, dass sich die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt ein wenig verringerten. So verzeichnete der von den Experten erhobene Immobilienblasenindex im ersten Quartal einen Rückgang. Er notiert allerdings weiterhin im von der UBS als Risikozone definierten Bereich. Eine “Blasenbildung” zeigt er wiederum nicht an.

Es sei aber kein Grund zu Entwarnung, dass die Entwicklung des Eigenheimmarkts nicht die typischen Muster einer Immobilienblase aufweise. Die Abhängigkeit des Eigenheimmarkts von tiefen Zinsen und auch dessen Fallhöhe bei sich verschlechternden Marktbedingungen auf dem Immobilienmarkt seien in den vergangenen fünf Jahren deutlich gestiegen.

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